房子與大宗 | 化工品在房地產(chǎn)行業(yè)的需求或趨于穩(wěn)定
2024-04-03
房地產(chǎn)行業(yè)自2022年一季度以來表現(xiàn)出了疲弱態(tài)勢，短期房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度難有明顯改善，而是側(cè)重于“三大工程”政策驅(qū)動(dòng)和城鎮(zhèn)化率的驅(qū)動(dòng)下的結(jié)構(gòu)式發(fā)展，對于化工品市場需求刺激效果也將有所放緩。房地行業(yè)自1998年房改以來，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商品需求、全國就業(yè)最重要的驅(qū)動(dòng)領(lǐng)域。按照聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的數(shù)據(jù)顯示，建筑行業(yè)占據(jù)細(xì)分化工品市場終端需求的35%，除此之外，電子電器、汽車、家用和包裝作為房地產(chǎn)后周期驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)，也帶動(dòng)了化工品需求。然而近年伴隨我國居民端資產(chǎn)負(fù)債表受損帶來的房地產(chǎn)銷售低迷，房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)物工作量受到顯著影響，這也造成了化工品需求受到制約。短期房地產(chǎn)的景氣程度難有改善，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在“三大工程”政策驅(qū)動(dòng)和城鎮(zhèn)化率的驅(qū)動(dòng)下，或?qū)崿F(xiàn)存量的平穩(wěn)發(fā)展。從房地產(chǎn)自2022年一季度至今的數(shù)據(jù)來看，自土地購置面積至房地產(chǎn)的銷售端至新開工面積至施工面積呈現(xiàn)出整體偏弱狀態(tài)，累計(jì)同比連續(xù)下滑的同時(shí)，絕對值也呈現(xiàn)出萎縮的情況，房地產(chǎn)的銷售端回到了2010年的水平、而施工端回到了2009年的水平。雖然我國央行施行降低LPR、認(rèn)房不認(rèn)貸；地方政府解除限購、限價(jià)松綁等政策降低消費(fèi)者購房成本、刺激潛在購房需求，起到了邊際改善的作用。但居民的資產(chǎn)負(fù)債表受損，才是購房意愿不足的核心因素，自2020年疫情以來，我國居民的金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)均受到影響，股市沒有持續(xù)性回暖、樓市價(jià)格走弱、汽車寬幅降價(jià)促使居民消費(fèi)信心受損、存款意愿增強(qiáng)。而從負(fù)債端來看，我國債務(wù)還本付息額比可支配收入高達(dá)15%左右，這一數(shù)值高于發(fā)達(dá)國家水平，并且在資產(chǎn)端受損的情況下，居民還款壓力增加。化工品需求和房地產(chǎn)周期息息相關(guān)化工品需求貫穿房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)周期，尤其是竣工裝修到入住后期，此外房地產(chǎn)行業(yè)對于化工品需求的涵蓋范圍廣泛，包含了電石、原鹽的無機(jī)化工并主要包含了烯烴、芳烴的有機(jī)化工。從長周期來看，有機(jī)化工價(jià)格和房地產(chǎn)景氣程度趨勢上保持一直，2021年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下降，化工產(chǎn)品在需求端受到抑制，而供給端處在擴(kuò)張周期，市場景氣下行。“三大工程”和改善住房將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展“三大工程” 將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手和穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。首先城中村改造將會(huì)推動(dòng)替換型需求，我國大約有420億平米存量房面積，按照25年替換周期計(jì)算，大約每年有16.8億平米的改造面積，核心一二線城市和基本面較好的三四線城市由于人口聚集能力較強(qiáng)，人口基數(shù)較大導(dǎo)致存量房面積比較多，這也為城中村改造項(xiàng)目提供了更大的改造潛力。第二點(diǎn)在于保障性住房需求潛力較大，“十四五”期間我國計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房900萬套。從2024年地方政府報(bào)告中來看，2024年保障房新增目標(biāo)為79.24萬套，較2023年的102.9萬套目標(biāo)有所下滑，其中廣東、湖北、四成、山東下滑較多，西藏開啟了保障房項(xiàng)目。截至2022年底我國保障房存量供應(yīng)約在3083萬套，占全國住房總量的5%左右，這和香港地區(qū)的28%和新加坡的70%以上有較大差距，雖然2024年保障房項(xiàng)目目標(biāo)有所退坡但是中長期來看，保障型住房項(xiàng)目推進(jìn)空間較大。第三點(diǎn)在于當(dāng)前我國居民住房需求已逐步從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”階段，隨著住房品質(zhì)的不斷提升，改善性住房需求仍有進(jìn)一步釋放空間，也將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場提供重要支撐。我國人均住宅面積一直實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，自2000年的不到20平漲至如今的32.7平米以上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了超過50%以上的增長率。2023年我國人均收入僅有3268元，月收入中位數(shù)不足3000元，這和我國較高的教育普及度以及高速發(fā)展的高新制造業(yè)不匹配，全國可支配收入增長或保持在6%以上，刺激我國居民改善型需求發(fā)展。最后“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了抓手和轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機(jī)，也將為特大超大城市房地產(chǎn)投資帶來新的增長點(diǎn)。2023年中國的常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%。遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)，即使在疫情時(shí)期仍然能實(shí)現(xiàn)1%左右的年均增長，但由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)人口增速或?qū)⒂兴啪彛?030年或達(dá)到73%，還有6000萬新增人口有待釋放。擴(kuò)充的城市規(guī)模將會(huì)帶來公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，具備虹吸效應(yīng)的城市未來釋放潛力較大。綜合來看，在新增購房人群減少和房地產(chǎn)庫存水平較高的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)對化工品需求推動(dòng)將會(huì)逐步放緩，未來難有大規(guī)模的刺激效果，而會(huì)依托于較大的人口基數(shù)和住房面積形成替換性的工程量，總體推動(dòng)效果趨于穩(wěn)定。
